Comptable SCI à l'IS et LMNP : tarif et obligations

Vous détenez une SCI à l’IS et, parallèlement, un ou plusieurs logements exploités en location meublée à titre personnel ? Même si ces investissements appartiennent au même patrimoine, ils ne se confondent pas sur le plan comptable et fiscal.

La SCI possède ses propres comptes et déclare son résultat à l’impôt sur les sociétés. La location meublée détenue en direct relève, quant à elle, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime réel, elle nécessite sa propre comptabilité ainsi qu’une déclaration de résultat distincte.

Vous pouvez toutefois confier ces deux dossiers au même expert-comptable en ligne. L’intérêt n’est pas de mélanger leurs opérations, mais au contraire de maintenir une séparation rigoureuse tout en coordonnant le suivi de votre patrimoine.

Chez Compta 4 You, nous accompagnons les SCI et les activités de location meublée avec cette logique : chaque activité conserve son cadre fiscal et comptable, tandis que notre collaborateur dédié dispose d’une vision plus complète des dossiers que vous nous confiez.

Le fait qu’une même personne détienne les parts de la SCI et exploite parallèlement un logement meublé ne crée pas un dossier comptable unique.

La SCI est une personne morale distincte. Ses loyers, emprunts, charges, travaux, immobilisations et mouvements entre associés doivent rester dans ses comptes.

De son côté, la location meublée détenue en direct relève de la catégorie des BIC pour le foyer fiscal. Lorsqu’elle relève du régime réel, elle donne lieu à une déclaration 2031 accompagnée de la liasse correspondant au régime applicable.

Cette séparation permet notamment d’éviter qu’une facture concernant un logement détenu personnellement soit intégrée à la SCI, ou qu’un mouvement de la société soit traité comme une dépense LMNP.

Notre cabinet peut prendre en charge ces deux missions tout en maintenant cette séparation. Vous retrouvez le détail de notre accompagnement des SCI et de la location meublée, avec la tenue comptable, les déclarations et le suivi associés à ces activités.

Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés doit disposer d’une comptabilité suffisamment complète pour déterminer son résultat fiscal et établir les tableaux qui accompagnent sa déclaration.

Le formulaire 2065-SD est bien celui utilisé par les entreprises soumises à l’IS. Selon leur régime, les tableaux de liasse relèvent notamment des séries 2033 ou 2050 et suivantes.

La comptabilité permet notamment de suivre :

• les loyers et autres produits ;

• les charges liées aux immeubles ;

• les emprunts et intérêts ;

• les travaux ;

• les immobilisations ;

• les comptes courants d’associés ;

• les créances et dettes ;

• les amortissements.

Il ne s’agit donc pas simplement de compléter une déclaration fiscale une fois par an. La qualité de la clôture dépend de la manière dont les opérations ont été enregistrées et justifiées pendant l’exercice.

La gestion comptable d’une SCI implique plusieurs travaux que Compta 4 You peut prendre en charge selon le forfait choisi : saisie comptable, déclarations fiscales, bilan et liasse fiscale. Un collaborateur dédié assure parallèlement le suivi du dossier et peut échanger avec vous sur les particularités de la SCI.

Dans une SCI à l’IS, les immobilisations amortissables doivent faire l’objet d’un suivi approprié.

Pour un immeuble, il faut notamment distinguer la construction du terrain : le terrain n’est pas amortissable, alors que la partie correspondant à la construction peut l’être selon les règles applicables. La doctrine fiscale rappelle cette distinction.

Cette ventilation devient plus importante lorsque la SCI détient plusieurs immeubles ou réalise des travaux significatifs.

La comptabilité n’est pas la seule obligation à organiser. Le Code civil prévoit que le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, au moyen d’un rapport écrit portant sur l’activité et les résultats de la société.

Le secrétariat juridique annuel doit donc être distingué de la mission comptable lorsque vous comparez les forfaits d’un cabinet.

Les revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC et non dans celle des revenus fonciers.

Lorsque l’activité relève du micro-BIC, le fonctionnement déclaratif est allégé. Au régime réel, en revanche, il faut déterminer un résultat à partir des recettes, charges et opérations comptables de l’activité.

La comptabilité doit permettre d’identifier les dépenses liées au bien, de conserver les justificatifs et de suivre les immobilisations ainsi que les amortissements applicables.

Le mobilier inscrit à l’actif peut notamment être amorti lorsque les conditions sont réunies.

Le résultat est ensuite porté sur la déclaration 2031, accompagnée des tableaux correspondant au réel simplifié ou au réel normal.

Pour nos clients en location meublée, Compta 4 You prend en charge la gestion comptable ainsi que les déclarations prévues dans la mission. Le propriétaire peut ainsi déléguer le traitement comptable tout en conservant un interlocuteur identifié pour répondre à ses questions.

Cette distinction est essentielle. Jusqu’ici, nous parlons d’un investisseur qui possède d’un côté une SCI à l’IS et, de l’autre, des logements meublés détenus personnellement.

La situation est différente lorsque la SCI elle-même est propriétaire du logement et le donne en location meublée. Cette activité présente un caractère commercial et peut entraîner l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés, sous réserve notamment de la tolérance applicable aux recettes commerciales accessoires. L’administration indique qu’une SCI qui donne un bien en location meublée doit déposer une déclaration 2065 et tenir une comptabilité conforme aux règles applicables.

Il n’y a donc pas, dans ce cas, un « dossier LMNP personnel » à ajouter artificiellement à celui de la SCI : l’exploitation du bien appartient à la société.

Cette nuance doit être vérifiée dès le départ, car la personne qui possède juridiquement l’immeuble détermine le dossier dans lequel les opérations doivent être enregistrées.

Deux dossiers distincts ne nécessitent pas forcément deux interlocuteurs ou deux cabinets.

Vous pouvez transmettre vos informations à la même équipe tout en conservant une comptabilité séparée pour chaque activité.

Cette organisation prend tout son sens lorsqu’il faut identifier l’origine d’une dépense, suivre plusieurs financements ou anticiper les documents nécessaires aux différentes clôtures.

L’approche de Compta 4 You permet de suivre les dossiers immobiliers confiés à un collaborateur dédié tout en respectant leur séparation comptable et fiscale. Notre offre de comptabilité associe des outils numériques qui centralisent les échanges à l’accompagnement de notre équipe comptable.

Une SCI à l’IS et une location meublée au réel ne déposent pas la même déclaration. Leurs pièces, immobilisations et opérations ne se contrôlent pas nécessairement de la même façon.

Le fait de travailler avec un même cabinet facilite donc la coordination pratique, sans modifier les obligations propres à chaque dossier.

Votre organisation peut encore se complexifier si vous détenez plusieurs SCI, plusieurs locations meublées ou une société holding.

Chaque structure conserve alors sa propre comptabilité. L’intérêt d’un suivi coordonné est surtout d’éviter une multiplication inutile des interlocuteurs.

Lorsque le patrimoine comprend également une société de tête, notre équipe peut présenter notre accompagnement des holdings afin d’identifier séparément les besoins comptables de cette structure.

Le terme SCI familiale désigne une SCI dont les associés appartiennent à une même famille ; il ne crée pas, à lui seul, un régime fiscal ou comptable spécifique.

Lorsqu’une SCI familiale est soumise à l’IS, elle doit donc respecter les obligations fiscales correspondant à ce régime.

En revanche, les relations financières entre associés méritent une attention particulière. Apports, remboursements, avances et comptes courants d’associés doivent être identifiés correctement.

La même vigilance s’impose lorsqu’une décision touche à la distribution du résultat, à une cession de parts ou à une modification du mode de détention. Ces opérations peuvent produire des conséquences qui dépassent la simple saisie comptable et doivent être analysées à partir de la situation concernée.

L’approche de Compta 4 You repose sur une distinction claire entre gestion patrimoniale et comptabilité. Chaque structure est traitée dans son cadre propre, tandis que les opérations nécessitant un examen spécifique font l’objet d’une attention particulière.

Il n’existe pas de tarif unique applicable à toutes les situations immobilières.

Pour une SCI à l’IS, le tarif dépend notamment du nombre de biens, du volume d’opérations et du périmètre confié au cabinet. La présence de plusieurs emprunts, de travaux ou de mouvements fréquents sur les comptes courants peut modifier le travail à réaliser.

Pour une location meublée au réel, le nombre de logements et le volume d’opérations entrent également en ligne de compte.

Surtout, lorsque vous détenez une SCI et un LMNP en direct, le devis doit distinguer les deux missions.

La grille tarifaire actuelle de Compta 4 You propose une offre SCI – Starter IS à partir de 89 € HT par mois, pour 1 à 2 biens et moins de 30 factures par mois. Les forfaits évoluent ensuite avec le nombre de biens et le volume traité.

Vous pouvez consulter nos tarifs SCI, SC et LMNP pour examiner les niveaux de forfaits. Avec Compta 4 You, chaque client bénéficie d’un cadre sans engagement et d’un interlocuteur qui suit directement son dossier. La saisie est assurée par le cabinet, tandis que les échanges peuvent se faire par téléphone, visioconférence, messagerie ou e-mail selon les besoins.

Avant de comparer deux devis, vérifiez donc :

• le nombre de dossiers concernés ;

• la tenue comptable incluse ;

• le bilan et la liasse fiscale ;

• les déclarations prévues ;

• le suivi des immobilisations et amortissements ;

• le juridique annuel de la SCI ;

• le niveau d’accompagnement ;

• les éventuelles prestations complémentaires.

Si votre patrimoine comprend d’autres structures, l’ensemble de nos tarifs permet également de comparer les offres selon le type d’activité.

Détenir une SCI à l’IS et des biens en location meublée ne pose pas de difficulté particulière dès lors que chaque opération est rattachée au bon cadre.

La SCI conserve sa comptabilité, sa déclaration 2065 et sa vie sociale. L’activité de location meublée détenue en direct relève des BIC et, lorsqu’elle est soumise au réel, donne lieu au dépôt d’une déclaration 2031. Si la SCI loue elle-même un logement meublé, cette activité doit en revanche être comptabilisée et déclarée dans le cadre de la SCI.

Notre approche permet d’accompagner ces différentes activités tout en préservant leur séparation. Elle associe la tenue comptable réalisée par le cabinet, des outils digitaux et le suivi d’un collaborateur dédié, afin de vous permettre de déléguer votre comptabilité tout en conservant une vision claire de l’organisation de votre patrimoine.

Oui. Elle doit déterminer son résultat imposable à l’IS et déposer une déclaration 2065 accompagnée de la liasse fiscale correspondant à son régime. Sa comptabilité permet notamment de suivre les immobilisations, amortissements, créances, dettes et mouvements avec les associés.

Oui. Lorsque le LMNP est détenu directement, les deux activités restent fiscalement et comptablement distinctes, mais elles peuvent être confiées au même cabinet. L’enjeu est de centraliser le suivi sans mélanger les opérations.

Oui, mais la location meublée est une activité commerciale sur le plan fiscal. Une SCI qui exerce cette activité relève en principe de l’IS et dépose une déclaration 2065. Il faut donc distinguer cette situation d’un LMNP exploité personnellement par un associé.

Le prix dépend notamment du nombre de biens, du volume d’opérations, des travaux comptables nécessaires et du périmètre de la mission. Si vous détenez parallèlement des locations meublées en direct, celles-ci constituent des dossiers supplémentaires à intégrer au devis.